Być może wybudowaliśmy dom na działce,
którą gmina oddała nam w tzw. użytkowanie wieczyste...

Prawo użytkowania wieczystego nie daje pełnej własności, bo użytkownik nie ma takiej swobody w korzystaniu z rzeczy jak właściciel - może z niej bowiem korzystać tylko w granicach wyznaczonych przez ustawę, zawartą umowę i zgodnie z zasadami współżycia społecznego. Gmina, która odda grunt w wieczyste użytkowanie w celu np. wzniesienia budynków i określi w umowie termin zabudowy i rodzaj, w razie niespełnienia warunków może rozwiązać umowę i odzyskać grunt.
Użytkowanie wieczyste dotyczy tylko gruntów należących do gminy i skarbu państwa. Osoba fizyczna - np. właściciel atrakcyjnie położonej działki nie może oddać jej w użytkowanie wieczyste innej osobie.
Użytkowanie wieczyste jest umową zawartą na ogół na 99 lat z możliwością przedłużenia jej na kolejny okres i właściciel w zasadzie nie może tego przedłużenia odmówić, chyba że z uwagi na uzasadniony interes społeczny. Umowa o użytkowanie wieczyste może też dotyczyć gruntu już zabudowanego, wówczas użytkownik wieczysty staje się właścicielem tych budynków, zatem musi nastąpić ich równoczesna sprzedaż - przeniesienie własności. W takiej sytuacji właścicielem gruntu jest np. gmina, a budynków - użytkownik wieczysty.
Użytkowanie wieczyste jest związane z opłatami: tzw. opłatą pierwszą, którą wnosi się na początku, i opłatami rocznymi, które podlegają aktualizacji - zmieniają się w zależności od wartości gruntu, mogą maleć lub wzrastać. Użytkownik może, oczywiście, nie zgodzić się z podwyżką opłaty, wtedy składa wniosek do Samorządowego Kolegium Odwoławczego o ustalenie wysokości tej opłaty. Jeśli decyzja SKO nie zadowala go, może zwrócić się do sądu, by rozstrzygnął sprawę. Umowa użytkowania wieczystego powinna zatem zawierać również stawki opłat i wskazywać cel, na który grunt ma być przeznaczony.
Użytkowanie wieczyste jest prawem zbywalnym, możemy zatem je sprzedać innej osobie, ale musi to nastąpić w formie aktu notarialnego i konieczny jest również wpis do księgi wieczystej.

Użytkownik wieczysty
ma możliwość przekształcenia
swojego prawa w prawo własności.

Problem ten regulują ustawy: z 4 września 1997 r. (tekst jednolity tej ustawy - po zmianach - ukazał się w Dzienniku Ustaw nr 120/2001) i z 26 lipca 2001 r. (Dziennik Ustaw nr 113/2001).
Pierwsza z nich dawała taką możliwość tym, którzy złożą w tej sprawie wnioski do 31 grudnia 2002 r. (termin już zatem minął) i mają pieniądze na przeprowadzenie operacji, ponieważ przekształcenie to jest płatne. Druga natomiast dotyczy nieruchomości położonych na obszarze państwa polskiego, wymienionych w dekrecie z 6 września 1951 r. - o ochronie i uregulowaniu własności osadniczych gospodarstw rolnych na obszarze ziem odzyskanych zabudowanych na cele mieszkaniowe lub stanowiących nieruchomości rolne. To przekształcenie w prawo własności jest bezpłatne, tzn. użytkownik wieczysty nabywający nieruchomość na własność pokrywa tylko opłatę sądową, wpis do księgi wieczystej i koszty pomiarów.
11 kwietnia br. pojawiła się ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego (Dziennik Ustaw nr 69 poz. 592). Otóż art. 15 tej ustawy mówi, że: osoby fizyczne będące w dniu 26 maja 1990 r. oraz w dniu wejścia w życie ustawy użytkownikami wieczystymi lub współużytkownikami wieczystymi nieruchomości zabudowanych na cele mieszkaniowe lub stanowiących nieruchomości rolne nabywają z mocy prawa własność tych nieruchomości z dniem, w którym decyzja w tej sprawie stała się prawomocna. Ustawa nie precyzuje zasięgu terytorialnego, nie wyznacza też żadnego kryterium. Należy zatem domniemywać, że dotyczy wszystkich. Istotne jest również to, że przekształcenie na mocy tej ustawy odbywa się bezpłatnie, tzn. koszty pokrywa skarb państwa. Ustawa ta weszła w życie po upływie 3 miesięcy od dnia jej ogłoszenia, a zatem obowiązuje od 16 lipca br. Oczywiście to, czy będzie obowiązywała, zależy od orzeczenia Trybunału Konstytucyjnego, który musi wypowiedzieć się w tej sprawie (w chwili pisania tego artykułu - obowiązuje, a TK nie wyznaczył dotąd daty rozprawy), bowiem trzy gminy ustawę tę zaskarżyły. Ponadto Sejm na wniosek rządu ma zamiar przesunąć termin z 16 lipca br. na 1 stycznia 2004 r. Oczywiście, wniosek w sprawie przekształcenia można złożyć.