Mam działkę, która nie ma dostępu do drogi publicznej, dlatego muszę korzystać z drogi należącej do sąsiada. Co mam zrobić, by nie okazało się, że w którymś momencie sąsiad zamknie mi tę drogę?

Odpowiedź eksperta

Droga konieczna – jest to szczególny rodzaj służebności polegającej na ustanowieniu drogi prowadzącej do drogi publicznej przez nieruchomość z nią sąsiadującą na rzecz nieruchomości, która dostępu do drogi publicznej nie ma lub ma, ale utrudniony. Instytucja ta pochodzi z prawa rzymskiego.

Zgodnie z art. 145 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej (droga konieczna).

Pojęcie służebności oznacza obciążenie cudzej nieruchomości prawem na rzecz innej osoby lub nieruchomości, mające na celu zwiększenie użyteczności innej nieruchomości (służebności gruntowe) albo zaspokojenie określonych potrzeb oznaczonej osoby fizycznej (służebności osobiste).

Zgodnie z art. 285 § 1 Kodeksu cywilnego nieruchomość można obciążyć na rzecz właściciela innej nieruchomości (nieruchomości władnącej) prawem, którego treść polega na tym, że właściciel nieruchomości władnącej może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej. Służebność gruntowa, w odróżnieniu od służebności osobistej, jest prawem związanym z własnością nieruchomości, a nie z jej właścicielem, zatem przysługuje każdoczesnemu właścicielowi nieruchomości władnącej.

Do ustanowienia służebności gruntowej, w przypadku dobrowolnego porozumienia pomiędzy właścicielami obydwu nieruchomości, potrzebne jest oświadczenie właściciela nieruchomości obciążanej, złożone w formie aktu notarialnego. Z ustanowieniem służebności połączony powinien być też wpis służebności do ksiąg wieczystych obu nieruchomości.

Jeżeli nie jest możliwe uregulowanie przejazdu i przechodu do nieruchomości w drodze dobrowolnego porozumienia stron, właścicielowi nieruchomości, która nie ma dostępu do drogi publicznej, przysługuje prawo żądania ustanowienia przymusowo takiego dostępu w drodze postępowania sądowego (art. 145 Kodeksu cywilnego).

W tym celu właściciel musi wnieść wniosek do sądu rejonowego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości o ustanowienie służebności drogi koniecznej. Wnosząc taki wniosek, należy pamiętać, że droga konieczna ustanawiana jest za wynagrodzeniem dla właściciela, przez którego nieruchomość będzie przechodzić przejazd. Opłatę, która jest zazwyczaj ustalana jednorazowo, określa się według cen rynkowych.